Por Mariano Ayuso Ruiz-Toledo, Abogado, Director de Ayuso Legal
Esta semana ha salido a información pública el proyecto -anteproyecto, mejor dicho- de función social de la vivienda. ¿Qué quiere decir esto? Pues que todos los ciudadanos estamos convocados a informarnos y manifestar nuestra opinión sobre tan trascendental proyecto de Ley.
Probablemente sólo formularemos observaciones y sugerencias los mismos de siempre (los afectados directamente en su patrimonio, las asociaciones y colectivos sensibilizados con la materia y los expertos y los que nos dedicamos profesionalmente al urbanismo y al sector inmobiliario), pero ciertamente sería importante que el común de los ciudadanos opinara -aunque fuera muy sucintamente- sobre el proyecto de Ley, porque es una manera saludable de participación ciudadana en las decisiones públicas y una práctica elogiable de democracia directa y gobierno abierto.
Hechos estos comentarios de incitación al activismo cívico, voy a intentar ofrecer al lector un esquema de lo que pretende el anteproyecto de Ley y de sus previsiones.
La nueva Ley de Función Social de la Vivienda es otro intento de cumplir el mandato que el artículo 47 de la Constitución Española de 1978 dirige a los poderes públicos de que hagan efectivo el derecho de “todos los españoles” a una vivienda digna y adecuada.
Este derecho siempre se ha visto como una utopía, pues desde las grandes políticas de construcción de viviendas sociales de los años cincuenta a setenta del pasado siglo hasta el boom del sector inmobiliario de la pasada década se han promovido muchas edificaciones y viviendas -llegando a tener grandes sectores de la población no ya una vivienda, sino incluso una segunda residencia-, pero no se ha llegado a dar por resuelto este problema de la efectividad del derecho a una vivienda digna y adecuada para todos los españoles.
El parque de viviendas es inmenso, más que suficiente para dar cumplimiento a la aspiración constitucional, pero la capacidad económica decreciente de un sector muy amplio de la población ha llevado a que el número de viviendas vacías sea paradójicamente elevado en relación con las familias en riesgo -real o potencial- de exclusión social por pérdida de la vivienda o imposibilidad de acceso a ella.
Obviamente los atajos al margen de la legalidad de la ocupación ilegal de viviendas o la obstaculización -por la fuerza o la resistencia pasiva- de los procedimientos judiciales de desahucio no son la solución. El sistema legal tiene que dar una salida al problema de acuerdo con la Constitución.
La Generalitat Valenciana -como ya lo hiciera hace un par de años la Junta de Andalucía- ha optado por poner en valor un antiguo principio -ya recogido en la encíclica “Rerum Novarum” y reiterado en las posteriores “Cuadragesimo anno”, “Solicitudo Rei Socialis” y Centesimus annus”, entre otras, hasta llegar a la reciente “Laudato si”- que es el de la función social de la propiedad, aplicado al caso concreto de la propiedad inmobiliaria y a un elemento tan esencial para el desarrollo personal y familiar como es la vivienda.
Si las medidas que propone el anteproyecto de Ley de -o para- la Función Social de la Vivienda son suficientes y adecuadas es cuestión que ahora es el momento de debatir.
Obviamente no son estas breves líneas el lugar para analizar y valorar el anteproyecto -aunque si los lectores lo demandan, podemos intentarlo en varios y sucesivos artículos o abrir un foro al respecto en este medio digital-, por el momento simplemente indicar que hay cuatro líneas principales de actuación:
La primera, naturalmente, es la ampliación y rehabilitación del parque público de viviendas. Esto es absolutamente necesario y obligado, pero los poderes públicos son conscientes de que por sí solos no llegan a cubrir las necesidades, por lo que hay una serie de medidas que se encuadran en lo que podríamos llamar la segunda línea de actuación: el fomento del alquiler y las ayudas a este, tanto con fórmulas de incentivos a la propiedad -aseguramiento del inquilinato y de la vivienda, alquiles solidario-, como a los usuarios -ayudas directas e indirectas- y a los mecanismos de relación entre unos y otros (mediación, registro de oferta y semejantes).
La tercera gran línea de actuación es la de las medidas paliativas de los desahucios, cuestión de gran sensibilidad social por el drama humano que suponen, con la posibilidad de arrendamientos con opción de compra o alquileres sociales, como alternativa a la pérdida definitiva de la vivienda o al desalojo. Parece que en este punto la colaboración de las entidades financieras va a ser fundamental, pudiendo en cierta forma “forzarla” la Administración, que podría llegar a la expropiación.
La cuarta línea -y, seguramente, la más problemática- es la de la movilización de las viviendas vacías o deshabitadas (en la terminología del anteproyecto). Esto es, la coacción sobre los propietarios de viviendas vacías para que las pongan en el mercado en condiciones asequibles. Las medidas coactivas consistirán en sanciones económicas y multas coercitivas. Lo más importante en este punto es el concepto de vivienda vacía, que es la que está de manera continuada deshabitada en un periodo superior a dos años.
Y no se asuste el lector, tan sólo se aplicarían estas medidas a las viviendas vacías para propietarios de más de diez viviendas y no se computan las segundas residencias, las destinadas a uso profesional, turístico o dotacional, las sujetas a procedimientos de partición hereditarias y semejantes, que se pormenorizan en el anteproyecto.
Anímese, vaya a la página web de la Conselleria de Vivienda (Habitatge), descárguese el anteproyecto, léalo y ¡opine!